Udgivet 26.04.2019
Flere og flere boligforeninger ønsker at udnytte og ombygge tørre- og pulterlofter til beboelige arealer. Det er en rigtig god idé da der oftest ligger en god forretning for både entreprenør og boligforening i at ombygge loftet til beboelses arealer. Men hvordan gøres det egentlig hvis man skal tage hensyn til krav om tilgængelighed?
Udnyt lufterummet til beboelse
Tagetagen står i mange gamle etageejendomme uudnyttet hen og hvis den overhoved benyttes er det som tørreloft eller pulterrum. Men indenfor den seneste årrække har moderniseringer af etageejendomenes loftsrum fundet større og større indpas. Og det er en god idé. Specielt i hovedstadsområdet er efterspørgslen på de beboelige kvadratmeter stor. Og oftest har det ikke været en dårlig investering fra boligforeningernes side at kigge imod modernisering og udnyttelse af loftetagen. I mange tilfælde ses det også i kombination med en tiltrængt tagudskiftning eller lignende renovering af ejendommen som samtidig kommer boligforeningen til gavn. Men med beboelige kvadratmeter følger også et krav fra bygningsreglementet omkring tilgængelighed. Et krav som i flere kommuner ikke nødvendigvis kan klares med en dispensation og derfor skal tages seriøst og tænkes ind i den samlede løsning helt fra start.
Elevator som løsning – på trods af pladsproblemer
Der er flere elevatorløsninger som kan benyttes for at skabe den nødvendige tilgængelighed til de eventuelt nye kvadratmeter på tagetagen. Eksempelvis er en durchsicht løsning hvor elevatoren indbygges i fortrappen eller en udvendig placering hvor den stilles uden på bygningen i baggården en god løsning. Men i en række tilfælde er disse oplæg til løsningsmuligheder udenfor rækkevidde for boligforeningen da de strander i pladsproblemer. Der er i mange tilfælde simpelthen ikke plads til at indbygge et elevatortårn de omtalte steder. Det efterlader i praksis kun den mulighed at elevatoren placeres inde i lejlighederne med den ulempe at det tager kvadratmeter fra de i forvejen ofte trange lejligheder. En løsningsmulighed som i praksis vil være uacceptabel for beboerne af de eksisterende lejligheder og som naturligt vil sætte en stopper for hele projektet.
Elevator på bagtrappen er realistisk mulighed
Men som en realistisk mulighed er flere boligforeninger i den seneste tid gået i retning af en elevatorløsning i bagtrapperummet. Som erstatning for bagtrappen placeres elevatorskakten nu et sted hvor den ikke optager beboelige kvadratmeter og repos'erne på bagtrappen kan bibeholdes og virke som fordelingsentréer fra elevatoren og ind til de forskellige lejligheder. Bagtrapperummet er som oftest et trangt rum med små indbygningsmål, men den teknologiske udvikling tillader nu at der kan fremstilles optimale løsninger der passer til netop dette formål og som samtidig er støjsvage. Og endda løsninger som også er optimeret til at minimere de relaterede bygningsarbejder i forbindelse med ombygningen!
Flugtveje og brandforhold er til at håndtere
Da man med en elevatorløsning på bagtrappen fjerner en flugtvej fra lejlighederne er det naturligvis vigtigt at tage hensyn til alle brandforhold. Alt efter hvilken kommune man befinder sig i kan forholdene være forskellige alt efter de lokale brandmyndigheder. Men som hovedregel er det nok at brandsikre fortrappen. Dette kan gøres med enten sprinkling eller gipsbeklædning, og I visse tilfælde har det vist sig tilstrækkeligt sågår kun at udskifte lejlighedens hoveddør med en klassificeret branddør. En overvejelse man også skal gøre sig er brandforholdene i bagtrapperummet. Såfremt en beboer i en given situation kan blive fanget på et bagtrapperepos foran elevatoren er det vigtigt at der på alle tidspunkter kan tilkaldes hjælp. Det er dog ikke det store problem da et alarm anlæg i forbindelse med elevatoren kan benyttes når bare det kan tilgåes fra de forskellige etage reposer.
Men hvad med økonomien?
Kigger man på økonomien for boligselskabet, der eventuelt ønsker at etablere en elevator på bagtrappen, så vil der være mange fordele i at kombinere det med en udvidelse af tagetagen. For det første vil det åbenlyst opfylde kravet om tilgængelighed fra bygningsreglementet til en ny tagetage, hvilket vurderingsmæssigt vil forøge tagboligernes værdi i forhold til tagboliger uden adgang med elevator. For det næste vil det også i praksis både sikre en stigning i grundværdien og en stigende efterspørgsel på samtlige lejligheder i ejendommen som nu kan betjenes med elevatoren i bagtrapperummet. En efterspørgsel man oftere og oftere ser fra et stadigt stigende andel ældre beboere i etageejedomme med behov for tilgængelighed og som finder trapperne svære at forcere. En beboergruppe hvis antal må forventes at stige i de kommende år og udgøre en betydelig andel af beboerne i etageejedomme i fremtiden. Så konklusionen er at kombinerer boligforeningen en løsning med etablering af tagboliger sammen med en minimal og let elevatorløsning på bagtrappen, så stilles boligforeningen med et projekt alle i foreningen kan drage fordel af og der økonomisk kun kan være en interessant investering fremadrettet.
Et overskueligt projekt
Et projekt i stil med etablering elevator i bagtrappen i kombination med etablering af taglejligheder kan for langt de fleste boligforeninger være et uoverskueligt projekt at gå i gang med. For det meste ligger engagementet hos en ildsjæld i foreningen som driver projektet fremad og man vil være nødsaget til at entrere med arkitekt eller ingeniør som rådgiver for at få kickstartet projektet. Men sådan behøver det ikke at være. I dag findes der systemleverandører som har specialiseret sig i at etablere elevatorer på bagtrappen som nøglefærdig løsning fra ende til anden. Og i kombination og samarbejde med en entreprenør der tager sig af etablering af tagboligerne er det et let tilgængeligt projekt hvor tidsplan og tekniske løsninger passer sammen.
Et Frederiksberg eksempel
En boligforening på Frederiksberg ønskede for et par år siden at udbygge deres 7 opgange med etablering af tagboliger på tørrelofterne. Foreningen satte projektet i gang men fandt hurtigt ud af at bygningsreglementet stiller krav om tilgængelighed og dermed elevatorer for et sådan projekt. I og med Kommunen ikke fraveg dette krav blev løsningen et projekt hvor bagtrapperne blev revet ned og der blev etableret elevator lifte fra HYDRO-CON i de 7 bagtrapperum. Flere af trapperummene var forskellige størrelser og enkelte af dem på så trange mål at det realistisk set havde været umuligt med en normal elevatorløsning. Men i og med der blev benyttet vores AluLet elevator lift serie som er fremstillet specielt til disse meget snævre indbygningsmål og forhold kunne det alligevel lade sig gøre. Samtidig undgik foreningen både at skulle udføre fundament i kælderen eller udvide taget for at gøre plads til elevatorerne, da dette ikke er nødvendigt for denne type elevator lift som samtidig er selvbærende i sin egen skakt og konstruktion. Så yderligere tilpasninger af bagtrapperummet efter nedrivning var også unødvendigt. For at optimere sikkerheden blev der på hver bagtrappe repos foran elevatorerne installeret alarm anlæg i tilfælde af at en beboer af den ene eller anden årsag skulle have smækket sig ude eller blive fanget på et repos. Og med hensyn til brandsikring var det samtidig i dette tilfælde nok at brandsikre fortrapperne med nye BD30 døre ind til lejlighederne da Kommunen ikke stillede krav til sprinkling. I og med elevatorerne betjener alle etagerne og ikke kun de nye tagboliger, så fik hele foreningen glæde af de nye elevatorer som blev indbygget i kombination med de nye tagboliger.
